Évaluations municipales: des écarts importants avec la réalité du marché

ÉVALUATIONS MUNICIPALES VS RÉALITÉ DU MARCHÉ

Dans un article publié le 3 octobre dernier dans le Reflet du Lac de Magog, il était question d’évaluations municipales dans la MRC de Memphrémagog.  L’auteur soulignait que l’évaluateur agréé, Jean-Pierre Cadrin, a accordé des augmentations ‘raisonnables’, selon lui, à six des sept municipalités venant d’adopter un nouveau rôle foncier.

À la lecture de cet article, je n’ai pu m’empêcher de mettre en lumière quelques observations au sujet des évaluations municipales dans la MRC basées sur notre expérience sur le terrain ainsi que sur  les plus récentes données immobilières pour ces secteurs. En un premier temps, il est important de préciser que les évaluations municipales sont parfois très ‘aléatoires’ ou incertaines. C’est pour un ‘rôle’, habituellement triennal, que l’on attribue les valeurs foncières des immeubles d’un territoire. Ces évaluations sont produites près d’un an et demi avant l’entrée en vigueur d’un nouveau rôle et en prévision des trois années qui suivront. Hors donc, la façon la plus précise de déterminer la valeur probable d’un bien immobilier est de sélectionner de trois à cinq ventes récentes, idéalement conclues au cours des six derniers mois, pour des immeubles comparables dans le secteur immédiat du sujet à évaluer.  Viennent ensuite, les ajustements mathématiques en fonction des éléments distincts des comparables sélectionnés par rapport au sujet évalué;  grandeur de terrain, superficie habitable, âge et condition générale du bâtiment, garage et autres composantes.  En d’autres mots, la véritable valeur d’un immeuble est le prix qu’un acheteur adéquatement informé est prêt à payer dans des conditions de ventes normales pour le marché actuel.

Plusieurs vendeurs et acheteurs de maisons se basent, souvent à tort, sur l’évaluation municipale afin de se faire une opinion. Voici quelques exemples récents de transactions immobilières qui démontrent, sans contredit, l’inexactitude des évaluations foncières dans certains cas;

• Cottage de briques avec 180pi de rivage sur le Lac Lovering,  secteur Canton Magog, vendu en juillet au prix de 420,000$ – Évaluation municipale : 512,700$ – Évaluation uniformisée (pour droits de mutation) : 533,208$. L’acheteur a donc dû payer une ‘taxe de bienvenue’ de 6,498$ calculée sur 533,208$ plutôt que sur le prix payé de 420,000$, un surplus de 1,698$ dans les coffres de la Ville.
• Cottage 2006 avec garage intégré, sur deux acres, secteur Canton Magog vendu en juillet au prix de 405,500$ – Évaluation municipale : 505,000$ – Évaluation uniformisée (pour droits de mutation) : 525,000$. L’acheteur a donc dû payer une ‘taxe de bienvenue’ calculée sur 525,000$ plutôt que sur le prix payé de 405,500$, un surplus de 1,792$ dans les coffres de la Ville.
• Cottage 1992 avec garage attaché, sur un acre, secteur Canton Magog vendu en octobre au prix de 366,000$ – Évaluation municipale : 409,700$ – Évaluation uniformisée (pour droits de mutation) : 426,088$. L’acheteur a donc dû payer une ‘taxe de bienvenue’ calculée sur 426,088$ plutôt que sur le prix payé de 366,000$, un surplus de $901 dans les coffres de la Ville.
• Cottage 1994 avec garage attaché, entre les rues Merry Nord et Des Pins dans Magog, vendu en fin août au prix de 290,000$ – Évaluation municipale : 359,000$ – Évaluation uniformisée (pour droits de mutation) : 373,360$. L’acheteur a donc dû payer une ‘taxe de bienvenue’ de 4,100$ calculée sur 373,360$ plutôt que 2,850$ si la taxe avait été calculée sur le prix payé de 290,000$. Un surplus de $1,250 dans les coffres de la Ville.

Les quatre exemples précédents démontrent bien une surévaluation dans différents secteurs du territoire de Magog. Les acheteurs sont en quelque sorte ‘pénalisés’ puisqu’ils ont dû payer des droits de mutation beaucoup trop élevés. Par le fait même, ces derniers auront des comptes de taxes municipales et scolaires supérieurs à ce qu’ils devraient être.

Dans bien d’autres cas, l’inverse est aussi vrai. Des ventes bien au-delà des évaluations foncières ont  été conclues récemment dans différents secteurs de la MRC de Memphrémagog. Est-ce que cela signifie que les municipalités ‘perdent’ sur les droits de mutation? Pas du tout car la loi prévoit que l’acheteur doit payer la taxe ‘de bienvenue’ sur le plus haut de ces deux montants; le prix payé ou l’évaluation municipale uniformisée. Voici quelques autres exemples de divergences entre les prix payés et les évaluations foncières;

• Résidence de prestige sur 5 acres aux abords du Lac Memphrémagog dans Austin, vendue 3,725,000$ en octobre – Évaluation municipale : 1,828,000$ – Évaluation uniformisée : 2,010,800$, une différence de 1,897,000$ entre le prix payé et l’évaluation municipale courante.
• Chalet sur le Lac des Français dans Orford vendu 440,000$ en septembre – évaluation municipale : 337,500$ – évaluation uniformisée : 351,000$. La propriété s’est vendue 102,500$ de plus que l’évaluation municipale et le calcul des droits de mutation se fera sur le prix de vente. L’acheteur devra verser 5,100$ à la municipalité en guise de bienvenue.
• Toujours sur le Lac des Français dans Orford, à quelques pas du précédent sujet, vente à 290,000$ au mois d’août VS une évaluation municipale de 361,900$ – une transaction à 71,900$ sous l’évaluation alors qu’un voisin vient de vendre à 102,500$ au dessus.
• Chalet sur le Domaine Chéribourg vendu 208,000$ en octobre – évaluation municipale : 150,400$ – évaluation uniformisée : 156,416$. La propriété s’est vendue 57,600$ de plus que l’évaluation municipale. Le calcul des droits de mutation se fera sur le prix de vente.

Les acheteurs provenant de Montréal ou de la Rive Sud, secteurs où les évaluations sont plus en ligne avec la réalité du marché, sont bien souvent ‘trompés’ par nos données municipales. Acheteurs et vendeurs devraient consulter un expert sur le terrain plutôt que d’y aller d’estimations basées sur les évaluations municipales.

En ce qui a trait aux statistiques compilées par Centris^©, le plus important portail immobilier au Québec, il est démontré que, du 1^er janvier au 30 septembre 2014, les ventes de maisons unifamiliales dans Orford se sont transigées en moyenne à 174% du montant des évaluations municipales (40 ventes) et à 100% pour les condos (18 ventes). Dans Magog, les écarts sont moins grands puisque la moyenne est à 104% des évaluations pour les maisons (150 ventes) et à 103% pour les copropriétés (61 ventes). Là où le marché semble le moins actif, c’est dans North Hatley avec seulement 7 ventes de maisons transigées à 90% des évaluations municipales pour les 9 premiers mois de l’année.

Si vous êtes curieux de connaître combien vous coûteraient les droits de mutation pour une propriété comme la vôtre ou pour une autre qui pourrait vous intéresser, vous trouverez un outil de calcul instantané sur le site internet de l’Équipe Bourgon à l’adresse www.bourgon.com sous l’onglet ‘outils’.